نمایش وضعیت بازار نامتعادل مسکن کانادا در یک نمودار”تورم سرپناه”

نمایش وضعیت بازار نامتعادل مسکن کانادا در یک نمودار”تورم سرپناه”

نرخ افزایش قیمت مسکنِ کانادا باعث ایجاد یک اصطلاح اقتصادی جدید برای توصیف بازار شده است:

“تورم سرپناه”

یک اقتصاددان اهل آمریکای شمالی که پیامدهای قطعی و عاقبت بازار را پیشبینی کرده، می‌گوید:

وضعیت بازار مسکن کانادا از شرایط واقعی موجود فاصله زیادی دارد. نرخ‌ پایین بهره و حتی شرایط حاصل از پاندمی جهانی، تنها تا حدودی در این وضعیت نقش داشته‌اند.

برای هیچ‌ یک از کانادایی‌ها، به‌ویژه خریداران خانه، تعجب‌آور نیست که قیمت مسکن در کانادا روز به روز در حال افزایش است. نرخ قیمت مسکن در سراسر کشور طی دو دهه گذشته، 375 درصد و در شهرهایی با بازارهای داغ مسکن مانند تورنتو و ونکوور به ترتیب 450 تا 490 درصد افزایش یافته است.

بنابر اعلام انجمن املاک و مستغلات کانادا، امروزه میانگین قیمت یک خانه 686650 دلار است. این قیمت در انتاریو به 887290 دلار و در بریتیش کلمبیا 913471 دلار می‌رسد.

حتی بازارهای کوچکتر، مانند تیلسونبرگ، آنت، یا بنکرافت نیز شاهد افزایش شدید نرخ قیمت املاک و مستغلات هستند. زیرا این بیماری پاندمی باعث شده است که کارگران راه دور و خانواده‌ها از شهرهای شلوغ به سمت جوامع و محله‌های خلوت تر و کم هیاهوتر نقل مکان کنند. و به طبع این اقدامات نرخ خرید خانه را نیز تسریع کرده است.

نرخ افزایش قیمت مسکن در کانادا بسیار بالاتر از هر بازار توسعه یافته دیگری در جهان بوده است. و اصطلاح اقتصادی جدیدی برای توصیف این بازار ایجاد شده است: “تورم سرپناه”.

با این حال، چیزی که دیوید دویل، رئیس بخش استراتژی و اقتصاد آمریکای شمالی شرکت Macquarie Group، که یک سازمان ارائه دهنده خدمات مالی جهانی است، می‌گوید این است که در سال‌های آینده نرخ افزایش قیمت مسکنِ کانادا با سایرعوامل تعیین کننده دیگر مانند درآمد و توان مردم در پرداخت هزینه‌های خانه‌های گران قیمت خود در تعادل و هماهنگی نخواهد بود.

دویل می‌گوید: « این قیمت‌ها با اصول اولیه قیمت‌گذاری کاملا نامرتبط هستند.”

دویل تورم سرپناه را جور دیگری تفسیری می‌کند:

عمدتا تقصیرات این آشفتگی بازار مسکنِ کانادا به گردن نرخ‌های بهره پایین می‌افتد و این نرخ ارزان قیمت وام مسکن، تحمیل بازپرداخت‌های سنگین را تسهیل می‌کند.

او می‌گوید که وضعیت قیمت مسکن کانادا به گونه‌ای است که فقط در یک جهت حرکت می‌کند: همواره رو به افزایش

دویل می‌گوید: “این مسئله‌ای است که از خودش تغذیه می‌کند.”

بنابر تحقیقاتی که تیم محققان دویل اخیراً انجام داده:

هنگام مقایسه قیمت واقعی مسکن و درآمد واقعی شهروندان کانادا با ایالات متحده، این موضوع به خوبی قابل نمایش است.

همانطور که دویل توضیح می‌دهد و نمودارهای بالا به نمایش می‌گذارند. در طول دهه‌ها و از سال 1970، درآمد و قیمت مسکن در کانادا و ایالات متحده تقریباً مشابه بوده و تا اواخر دهه 2000 نیز این دو عامل با یکدیگر هماهنگ و متعادل بوده‌اند.

سپس خط قرمز رنگ نشان می‌دهد که منحنی مربوط به قیمت مسکن کانادا تقریبا از نمودار خارج می‌شود و نسبت به منحنی درآمد و همچنین نمودار ایالات متحده منحرف می‌شود.

دویل می‌گوید: ” در اینجا عامل ایجاد کننده تفاوت، قیمت خانه‌ها می‌باشد.”

رابطه تنگانگ این دو بازار پس از سال‌های 2008-2009، یعنی زمانی که ایالات متحده از سقوط شدید بازار سهام و مسکن رنج می‌برد، از هم جدا می‌شود. و مقصر اصلی این اختلاف نیز وام‌های ارزان قیمت ایالات متحده در نظر گرفته شد. به طور خلاصه، بسیاری از آمریکایی‌ها برای دسترسی به خانه‌هایی که توان مالی خریدشان را نداشتند، دست به دامن وام‌های مسکن و اوراق قرضه شده بودند.

بازار املاک و مستغلات کانادا به دلایل مختلف، مانند قوانین سختگیرانه مربوط به صلاحیت درخواست وام مسکن، تا حد زیادی از این سقوط مصون ماند و دچار اصلاحات مشابه نشد.

“در ایالات متحده، مسکن به چشم یک دارایی محفوظ و مطمئن دیده نمی‌شود.” دیوید دویل، اقتصاددان

اما با احیای بازار مسکن ایالات متحده، ممکن است که به زودی کانادایی‌ها نیز بهای آن را بپردازند.

همانطور که دویل توضیح می‌دهد، سقوط بازار مسکن در سال‌های 09/2008 تأثیر زیادی بر الگوی نگرشی سرمایه گذاران آمریکایی داشت. “در ایالات متحده، کسی به مسکن به چشم یک دارایی محفوظ و مطمئن نگاه نمی‌کند.”

“وضعیت بازار کانادا در سال‌های 09/2008 این ایده را تقویت کرد که بازار مسکن این کشور هرگز سقوط نخواهد کرد. و نرخ قیمت یک خانه همواره صعودی خواهد و قیمت آن روز به روز بالاتر خواهد رفت.”

دویل می‌گوید درست است که نرخ‌ پایین بهره به آشفتگی بازار مسکنِ کانادا دامن می‌زند، اما این مورد تنها بخشی از مشکل موجود است. او به این واقعیت اشاره می‌کند که هم کانادا و هم ایالات متحده در شرایط مشابه با نرخ پایین بهره به فعالیت پرداخته‌اند. نرخ بالاتر قیمت‌ املاک و مستغلات به این معناست که حتی اگر پرداخت وام مسکن بار کمتری را بر دوش افراد بگذارد، توان یک خانوار برای خرید خانه افزایش یافته است.

نگرانی او این است که در سال 2023 و سال‌های پس از آن که نرخ بهره شروع به افزایش می‌کند، چه اتفاقی خواهد افتاد؟ خریدارانی که در سال‌های 2019-2020 و در اوج داغی بازار خانه خریدند، به هنگام تمدید وام‌های مسکن با نرخ های بالاتر مواجه خواهند شد.

کارآفرین و مشاور املاک در انتاریو که صاحب 17 خانه است، او 36 سال دارد و در تورنتو زندگی می‌کند

“تا سال 2023، همه چیز روز به روز مبهم‌تر خواهد بود. من بیشتر نگران شرایط سال 2024 به بعد و زمانی که بانک مرکزی کانادا نرخ‌ها را افزایش داده و بازار مسکن تحت تأثیر آن قرار می‌گیرد هستم.”

او می‌گوید که راه‌حل‌های موجود پیچیده هستند. و نیازمند بازنگری در بازار مسکنِ کانادا می‌باشند.

در حال حاضر، بیش از 10 درصد از تولید ناخالص داخلی کانادا از فعالیت‌های بخش املاک و مستغلات مسکونی تامین می‌شود: نوسازی، هزینه‌های انتقال مالکیت و کمیسیون املاک.

دویل می‌گوید:

“این رقم خیلی بزرگ و ناپایدار است و می‌تواند اقتصاد را مخدوش کند.”

تحقیقات شرکت Macquarie نشان می‌دهد که به عنوان عامل موثری در وضعیت اقتصاد کشور، به استثنای نیوزلند، نرخ سرمایه گذاری در بخش مسکن کانادا بالاتر از هر کشور دیگر عضو سازمان همکاری اقتصادی و توسعه (OECD) می‌باشد. نرخ آن از میزان سرمایه گذاری در بخش تجاری کانادا نیز بیشتر است.

این بدان معناست که کانادا به عنوان یک کشور بیشتر برای محل زندگی ما هزینه می‌کند تا چیزی که ما می‌سازیم یا تولید می‌کنیم. واین معادله‌ای است که در نهایت بر توان ما در پرداخت هزینه مربوط به محل زندگیمان تأثیر می‌گذارد.