خانه › خرید ملک

خرید ملک

خرید خانه، زمین و کاندو در تورنتو و GTA با مشاور املاک ایرانی

خرید ملک در تورنتو با دیدن لیست‌ها شروع می‌شود، اما مهم‌ترین تصمیم‌ها باید قبل از انتخاب ملک گرفته شوند: واقعاً چه مبلغی برایتان قابل‌تحمل است، برای Closing چقدر پول نقد لازم دارید، چه نوع ملک و چه منطقه‌ای با برنامه زندگی شما هماهنگ‌تر است و هنگام نوشتن Offer حاضرید چه میزان ریسک بپذیرید. مارکو مؤمنی، Broker در RE/MAX Hallmark Realty، با ۲۴ سال تجربه در بازار املاک تورنتو و GTA، تمام این مسیر را به زبان فارسی کنار شما طی می‌کند.

۱. بودجه واقعی خرید: فقط Down Payment نیست

پولی که برای خرید لازم دارید شامل Down Payment، Deposit، مالیات انتقال ملک، هزینه‌های حقوقی، تعدیلات روز Closing و مقداری ذخیره نقدی بعد از تحویل ملک است. خیلی از خریداران فقط به عدد Down Payment فکر می‌کنند و در هفته‌های آخر با کمبود نقدینگی روبه‌رو می‌شوند.

حداقل Down Payment

برای املاک زیر ۱.۵ میلیون دلار که شرایط وام بیمه‌شده را دارند، حداقل Down Payment برابر است با ۵٪ از ۵۰۰ هزار دلار اول، به‌علاوه ۱۰٪ از مبلغ بالاتر از ۵۰۰ هزار دلار. برای املاک ۱.۵ میلیون دلار و بیشتر، بیمه وام در دسترس نیست و حداقل ۲۰٪ لازم است.

اگر Down Payment کمتر از ۲۰٪ باشد، معمولاً Mortgage Default Insurance لازم است. این بیمه از وام‌دهنده محافظت می‌کند، نه از خریدار، و هزینه آن معمولاً به مبلغ وام اضافه می‌شود.

Deposit با Down Payment فرق دارد

Deposit مبلغی است که پس از پذیرش Offer، معمولاً ظرف ۲۴ ساعت، به حساب امانی کارگزاری فروشنده واریز می‌شود و در Closing بخشی از Down Payment حساب می‌شود. مسئله مهم زمان دسترسی به پول است: ممکن است در مجموع پول کافی داشته باشید، اما اگر بخشی از آن در سرمایه‌گذاری یا خارج از کانادا باشد، باید از قبل برنامه انتقال آن را داشته باشید. انتقال پول از خارج از کشور معمولاً نیازمند مستندسازی منبع وجه برای بانک و وکیل است و بهتر است هفته‌ها قبل از نوشتن Offer شروع شود.

کمک‌های خریداران خانه اول

• FHSA: حساب پس‌انداز خانه اول با سقف مشارکت سالانه ۸,۰۰۰ دلار و سقف کل ۴۰,۰۰۰ دلار؛ مشارکت قابل کسر از مالیات و برداشت واجد شرایط معاف از مالیات است.
• HBP: برداشت تا ۶۰,۰۰۰ دلار از RRSP برای خرید خانه اول، با بازپرداخت تدریجی.
• در صورت رعایت شرایط، استفاده هم‌زمان از FHSA و HBP برای یک خانه امکان‌پذیر است.

۲. هزینه‌های Closing و مالیات انتقال ملک

بزرگ‌ترین هزینه جانبی خرید معمولاً Land Transfer Tax است. هر خریدار در اونتاریو Ontario Land Transfer Tax را بر اساس نرخ‌های پلکانی می‌پردازد. اگر ملک داخل محدوده City of Toronto باشد، Municipal Land Transfer Tax تورنتو هم اضافه می‌شود؛ یعنی دو ملک هم‌قیمت، یکی در نورث یورک و دیگری در ریچموند هیل، در روز Closing به پول نقد بسیار متفاوتی نیاز دارند. تورنتو برای بخش‌های بالای ۳ میلیون دلار در املاک مسکونی گران‌قیمت نرخ‌های بالاتری اعمال می‌کند.

خریداران واجد شرایط خانه اول ممکن است تا ۴,۰۰۰ دلار Refund از مالیات استانی و تا ۴,۴۷۵ دلار Rebate از مالیات شهرداری تورنتو دریافت کنند. سایر هزینه‌ها شامل Lawyer Fees و Disbursements، Title Insurance، هزینه Appraisal در صورت درخواست وام‌دهنده، Home Inspection، اسناد کاندو، تعدیلات Property Tax یا Condo Fees، بیمه خانه و هزینه اسباب‌کشی است. ما به‌جای یک درصد کلی، هزینه‌های مشخص همان معامله را با شما محاسبه می‌کنیم.

۳. Pre-Approval، Stress Test و توان خرید واقعی

Pre-Approval نقطه شروع مهمی است، اما تضمین Final Approval نیست. وقتی برای یک ملک مشخص Offer می‌دهید، وام‌دهنده خود ملک، Appraisal، نوع و شرایط ملک، اطلاعات کاندو، مدارک درآمد و منبع Down Payment را دوباره بررسی می‌کند. برای وام‌های Uninsured در مؤسسات تحت نظارت فدرال، نرخ Qualifying برابر بیشترِ نرخ قرارداد به‌علاوه ۲٪ یا ۵.۲۵٪ است؛ یعنی باید نشان دهید توان پرداخت با نرخی بالاتر از نرخ واقعی را دارید.

از طرف دیگر، Qualification با Affordability فرق دارد. اگر برای ۱.۲ میلیون دلار تأیید شده‌اید، مجبور نیستید خانه ۱.۲ میلیون دلاری بخرید. ما ابتدا هزینه واقعی ماهانه مالکیت را کنار هم می‌گذاریم: اقساط، Property Tax، Utilities، Condo Fees، بیمه، نگهداری، رفت‌وآمد و بدهی‌های دیگر. این موضوع برای خوداشتغالان، کسانی که درآمد خارج از کانادا دارند و تازه‌واردانی که سابقه اعتباری کوتاه دارند اهمیت بیشتری دارد.

۴. خرید خانه، کاندو یا زمین: کدام برای شما مناسب‌تر است؟

کاندو آپارتمان

مناسب کسی است که لوکیشن، راحتی و مسئولیت کمتر نگهداری را ترجیح می‌دهد. اما شما فقط یک Unit نمی‌خرید؛ بخشی از Condominium Corporation را هم می‌خرید. وضعیت Reserve Fund، Common Expenses، قوانین ساختمان، تعمیرات بزرگ پیش‌رو و احتمال Special Assessment اهمیت دارد و وکیل شما باید Status Certificate را بررسی کند.

تاون‌هاوس و Semi-Detached

Condo Townhouse و Freehold Townhouse ساختار حقوقی و مسئولیت نگهداری متفاوتی دارند. در بسیاری از محله‌های تورنتو، Semi-Detached راهی برای داشتن خانه زمینی بدون Premium قابل‌توجه Detached است؛ دیوار مشترک، انتقال صدا، Parking و شرایط Lot باید دقیق بررسی شوند.

خانه Detached

استقلال بیشتر و اغلب زمین بزرگ‌تر، اما کلمه Detached به‌تنهایی ملک را بهتر نمی‌کند. یک Semi مناسب در خیابان خوب می‌تواند خرید بهتری از یک Detached با Layout ضعیف، Lot نامناسب یا تعمیرات اساسی معوق باشد.

خرید زمین

خرید زمین یا خانه قدیمی برای تخریب و ساخت مجدد نیازمند بررسی Zoning، ابعاد Lot، محدودیت‌های Conservation Authority، درختان محافظت‌شده، دسترسی به خدمات شهری و هزینه واقعی ساخت است. از آنجا که مارکو مؤمنی در ساخت خانه‌های سفارشی و لوکس هم فعال است، این تحلیل را از دید ساخت‌وساز هم انجام می‌دهیم. درباره ساخت خانه سفارشی بیشتر بخوانید.

۵. انتخاب منطقه قبل از انتخاب خانه

آشپزخانه را می‌توان بازسازی کرد، اما خیابان، Commute و شهرداری را نمی‌توان جابه‌جا کرد. مسیر کاری را در ساعت واقعی رفت‌وآمد امتحان کنید، صلاحیت مدرسه را برای آدرس دقیق ملک از School Board استعلام بگیرید و نوع Housing Stock منطقه را بشناسید. راهنمای شهرها: تورنتو، ریچموند هیل، آرورا و نیومارکت.

۶. ارزش‌گذاری، Offer و Conditionها

Asking Price یک تصمیم بازاریابی است، نه مدرک Market Value. ممکن است ملکی عمداً پایین‌تر قیمت‌گذاری شده باشد تا Multiple Offers ایجاد شود. قبل از تعیین مبلغ Offer، فروش‌های واقعاً قابل‌مقایسه را از نظر Location، نوع ملک، Lot، Layout، وضعیت، بازسازی، Parking و Basement تحلیل می‌کنیم.

شروط رایج شامل Financing Condition، Home Inspection Condition، Status Certificate Review برای کاندو و در برخی موارد Sale of Buyer Property است. Firm Offer همیشه اشتباه نیست، اما فقط وقتی منطقی است که بدانید اگر یکی از فرضیات اشتباه باشد، توان مدیریت آن را دارید. هدف بردن خانه به هر قیمتی نیست؛ هدف معامله‌ای است که بعد از فروکش کردن هیجان هم تصمیم خوبی باشد.

1. بودجه قابل‌تحمل را مشخص کنید.
2. Financing را قبل از جستجوی جدی مرتب کنید.
3. نوع ملک و منطقه‌های مناسب را محدود کنید.
4. به اندازه کافی ملک ببینید تا بدانید بودجه‌تان واقعاً چه می‌خرد.
5. ملک را قبل از وابستگی احساسی بررسی کنید.
6. Comparable Sales را تحلیل و سقف قیمت را تعیین کنید.
7. Conditionها، Inspection و بررسی حقوقی را کامل کنید و برای Closing آماده شوید.

پرسش‌های متداول خرید ملک

مارکو مؤمنی، Broker، RE/MAX Hallmark Realty Ltd., Brokerage، 685 Sheppard Avenue East, Suite 401, Toronto